od体育官网2024房地产的风险

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　　很多人都想知道2024年行情，今天我先从房企的角度来说说，今年的情况，再判断明年的市场，我特意花了很多时间做了下盘点：

　　我们先看下今年前三季度，拿地金额前100强的企业类型，75%是央企、地方国企、城投平台公司拿的，只有25%是民企。

　　在三条红线出来之前，房企拿地前10强一般有七个是民企，碧桂园长期是榜一大哥，现在前十已经完全没有民企的位置了。

　　经过这三年来的出清，现在还活跃在土地市场的民企，只剩绿城、滨江、龙湖等少数几家。但10月，就连龙湖、滨江拿地都退守到第11、13位了。

　　说明什么呢，就是从明年开始，我单从房企来说，也必须要加大救市力度了，因为拿地的都是亲儿子了啊。

　　今年城投拿地说实话很多都是为了托市，拿地后实际开发的比例不到20%，亲儿子们开发出来的房子如果也卖不掉，都烂在手里，那地方土地财政就真的玩不下去了。

　　反正现在该暴雷的大民企都已经暴的差不多了，剩下还有点名气的，线年就算要暴雷， 也只剩中小民企了，他们盘子比较小，对市场的冲击力也会相对有限，也没什么人去关注他们。

　　所以我认为，房地产集中暴雷最坏的时候已经过去了，当然，房企债务并没有出清完，对恒大碧桂园富力他们来说，债务还清不是一年两年的事，而是十年八年之后的问题。

　　民企现在还是非常保守的，他们准备打的是持久战，既然房子难卖，那一切以现金为王，先活下去再说。

　　之所以这么保守，一是今年救市确实没有他们预期想的好，提振市场信心的难度较大，连郁亮都不得不承认，调整周期比预想的更长更难。

　　之所以会这样，主要是购房者的预期变了，疫情期间，他们觉得是口罩造成的短期冲击，市场情绪表现为短期观望，但是今年二季度后，发现并不是这样，是经济基本面发生了变化，居民收入下降了，老百姓购买力下降了，所以大家变得非常悲观，消极，持续观望。

　　三四线城市库存最大，政策又已经没有再放松的空间，二线城市政策放松后，需求被分流，对三四线更是打击，那些在三四线库存量多的房企后面风险还会很大。

　　房企大部分现金流来源主要还是靠卖房子，一旦房子卖不动，链条就转不动了，部分企业通过裁员降薪等方式缩减支出，供应商货款也给不了，要钱没有，只能拿房子抵押。

　　特别是民企，由于部分问题民企风险持续暴露，市场对民企整体信心不足，导致部分经营良好的民企也被拖累，面临销售难、融资难、拿地难等问题，经营压力不断加剧。

　　10月80家典型房企的融资规模大降，创下了2020年以来的单月新低。整个前10月，80家房企的融资总量是5127.58亿元，同比少了23.48%。

　　之前建设银行北京某支行的高管也公开说到，除了龙头房企，民营房企他们基本都不做，因为银行的风险偏好就是这样。

　　国有银行还会听话，但是股份制商业银行都是利益至上，只讲风险，到期就抽贷，不续贷，这个真的只能靠政策强势介入。

　　信托也是，由于有新华信托和中融信托的暴雷，信托公司格外谨慎，到期就别想继续给你融资，今年给房地产的信托都是暴降。

　　所以大家对房企能不能及时还上美元债，都格外敏感，今天金地甚至提前把20亿债券的钱还了，为的就是提振市场信心。

　　这次外资做空万科，也是从美元债入手，因为在有美元债的房企中，还没有暴雷的民企和混合所有制企业都没几家了，只有万科、金地、龙湖，其他的都是央企国企，比如华润中海金茂，狙击这些有政府后台的，又打不倒没用。

　　截至2023年第二季度末，房企境外债存量余额为1533亿美元，相比于2022年末，降了11.4%。

　　我看了一下美债的表格，反正该暴雷的基本上都已经暴了，2024、2025年，恒大、碧桂园、融创这些还要还的美债大概也没办法一次性还上。

　　像融创富力华夏幸福他们，都是通过债务重组方案，减轻短期的还债压力，以后慢慢还债，恒大碧桂园们肯定也只能这样。

　　总的来说，民企融资难的问题很难解决，但是，当民企的市场份额被大大削减，市场被央国企占据主导后，房地产市场风险就会大大降低，后面也会慢慢稳定下来。

　　毕竟央国企背后有强大的政府信用背书，想融资还是能融到的，接下来要解决的，其实就是如何从需求端去刺激合理需求释放的问题。

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