od体育官网房地产行业的冬天寒风刺骨对自己投资行业的影响思考

　　中国房地产行业高歌猛进，房价上涨了三十年，过去都是限购限贷，控制房价上涨，现在基本都放开限制了，但是房地产行业还是一组组冰冷的数据，中国恒大已经死翘翘了，碧桂园融创中国也是奄奄一息了，百强龙头房地产企业1-2月份销售数据也是惨不忍睹，从数据就知道这个行业的冬天有多么寒冷

　　2024年1-2月，TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。其中TOP100房企2月单月销售额环比下降29.3%。2024年1-2月，各档房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为212.0亿元，较上年下降47.7%；TOP11-30房企销售额均值为65.8亿元，较上年下降53.5%；TOP31-50房企销售均值为31.4亿元，较上年下降52.0%；TOP51-100房企销售额均值为14.0亿元，同比下降57.6%。成交量数据、价格数据、企业行为等方面，都指向比去年更差的境地。

　　$万科A(SZ000002)$自然也是难题一难，去年的水平是573亿，今年只万有334亿，累计下来也是下滑42%，环比下滑27%，虽然还能稳坐第二把交椅，但是销售的下跌还是让大家感到了阵阵的寒意。万科最近的压力有点大，一二月权益销售只有217亿，这个销售难以覆盖万科正常的业务开支，会快速消耗账上的现金，而万科的母公司账户只有300多亿的现金，2024年到期的公开债务大约有200亿。

　　无论是从销售金额还是从销售面积来看，对比2023年同期几乎都是腰斩的水平。暴雷的民营企业下跌更为恐怖，像碧桂园2023年2月还没有暴雷，1-2月的销售金额是562亿，而2024年1-2月的销售金额只有121亿，不要说腰斩了，膝盖斩都不算过分。更为可怕的是出现这样暴跌的还不只是暴雷的企业，也不只是民企。即使是央国企也出现了大幅的下跌，像保利去年同期的销售是635亿，而今年的同期只有359亿也是接近腰斩的水平。

　　万科正与部分机构（主要是保险公司）进行非标债务展期谈判，以延长其非标准债务的期限；原定于2023年12月到期，延期3个月至今年3月到期，随着到期日再次临近，董事长带领高管团队前往北京与监管机构会面。低估意思就是；万科欠保险公司的钱今年3月到期，管理层去北京拜访债主，看能不能再缓几个月。

　　目前万科的企业债也在下跌，跌到了70元附近，有人算过如果到期按时还款，年化收益率14％，如此低的价格，说明市场对万科未来还款能力的深度怀疑。当然企业债我们普通老百姓不能购买。

　　1、就在本月，万科将自己的心头肉上海七宝万科广场50%的股权，甩卖给香港领展基金，这可是万科最成功的商业项目。交易对价仅仅为26亿，基本就是七折的价格。

　　以上一系列的举动，能看出现在万科对资金的渴求。就这样到期的债务能不能按时还款都是不确定的风险。

　　房地产高杠杆行业，过去靠的是房价永远不停的上涨，房地产企业的利润都是房价上涨出来的。也靠的是快速周转，现在去化周期大幅度拉长，银行利息就会禅食房地产企业的利润，好多利润都不够还银行利息。许多房地产企业就是被利息拖死的。

　　叶落知秋，从龙头企业的困境可以看到行业的冬天还在继续，上涨了三十年，调整周期也不可能一两年就结束，也应该是漫长的调整周期，最起码三五年以上，现在的问题是房价太高了，又不让房价下跌，阻断了需求，许多人想买房子，买不起，收入太低了，房价太高了。整个困局暂时好像没有好办法解决，房价下跌也不行，老百姓好多都是买涨不买跌，市场情绪越悲观，销售越差。

　　房地产行业对经济影响非常大，房地产产业链也非常长，影响经济相关行业百分之二十以上，最明显的就是钢铁水泥，家具建材市场，家电，装修，对资源类也影响大，建筑行业需要大量的电线电缆，还有交通运输，农民工打工收入，影响都非常大。低迷的房地产，对金融行业也影响非常大，利率有继续降低的可能，对保险行业，低利率，影响保险的投资端，房地产低迷，经济也应该好不到那里去，也影响消费需求，对高端白酒也有影响。

　　对自己持仓的金融行业，银行影响可能还要继续，银行降息，息差继续收窄的可能性非常大，参考日本房地产，银行的利率还有很大的降低的可能性，息差神仙都不知道会收窄到多少，也影响银行的资产质量，房价下跌抵押物贬值，资产质量恶化的风险。房地产低迷也影响需求，银行的钱有贷不出去的风险，的价格战也是非常激烈的，包括$平安银行(SZ000001)$的零售业务应该也有很大的影响。

　　对保险行业影响也比较大，都说$中国平安(SH601318)$是最大的隐形房地产企业，持有大量的收租物业，房价下跌，这些资产有贬值的可能，当然持有的华夏幸福已经计提减值损失，估计也变成了永久损失了，对保险公司的投资端影响也非常大，国债利率继续降低，卖出去高利率的保单面临赔钱的风险，2923年许多中小保险公司财务状况就已经非常糟糕了，最龙头企业的影响也应该非常大的，而且影响是长远的。

　　比亚迪2月新能源汽车销量为12.23万辆，同比下降36.84%，环比下降39.3%。今年前两个月，比亚迪累计销售新能源汽车32.38万辆，同比下降6.14%。

　　比亚迪面临价格战的风险，现在销售也开始下滑，今年的业绩增长就比较困难了，成长股的投资逻辑要发生变化了，杀业绩，杀估值，杀逻辑，下行周期三杀，杀的血流成河，惨不忍睹。

　　房地产行业对持仓医药股好像影响不是太明显，好多可选消费可以限制压缩，吃药一般人不会压缩，生死攸关的大事情，没钱了也要活命要紧。

　　一年之计在于春，房地产行业如此寒风刺骨，今年中国经济也会影响非常大的，看样子又是低迷的一年了。

　　不用救，救活了那些地产商和炒房者，它们就会走资，它们绝对不会去再投资实业，让它们破产清算，法拍拿回房屋，低价租给年轻人，让年轻人无忧，去救助实业，产业升级，让年轻人有工作！

　　全世界正常思维就是为了避免经济危机，一定要阻止房地产硬着陆，但是中国特色就是和全世界不一样，我们主动逼房地产硬着陆。成功打击了资本的无序扩张。就问一下：睡不服？

　　利率降低，存款利率也一样降低，这一轮收缩对不投资的人损害最大，存银行，以后慢慢往零利率靠拢。当你存银行存着存着发现存款利息不够房租，你就会看到房子的价值，100万存一年只有一万，租一套100万房子的年租金却要3万，你就发现房子的好了，就会有很多去抢房子了。中国人会投资的不多，只会存银行，你看看他们会不会觉得房子香。而会投资的人看不上那点租售比，随便买点银行股也比那个强

　　中国房地产行业高歌猛进，房价上涨了三十年，过去都是限购限贷，控制房价上涨，现在基本都放开限制了，但是 房地产 行业还是一组组冰冷的数据， 中国恒大 已经死翘翘了， 碧桂园 ， 融创中国 也是奄奄一息了，百强龙头房地产企业1-2月份销售数据也是惨不忍睹，从数据就知道这个行业的冬天有多么寒...