od体育官网楼讯找房：投资房地产需要注意的五大风险！

　　A:我们都知道在总量扩张的黄金时代各地房价普涨，投资房地产大多都能获得可观的收益。但是现实没有那么理想化，有的城市房价会再创新高，但也有很多城市的房价可能面临巨大风险。

　　在股票市场，你无法规避风险，但是你可以提前预测，减少风险系数对自己的伤害。同样的道理，在房地产投资当中，你无法控制风险，但是你可以根据前人经验总结，关注市场的风险信号，做好资金规划和安排。

　　政策会导致一些城市成为热点，但一旦这些热点城市的上涨超出了合理限度，就很容易受到政策的精准打击，进而导致局部性的房地产危机，这是在投资中一定要躲开的坑。

　　比如1993 年的海南房地产泡沫就是一次典型的政策冲击导致的局部崩盘。当时房地产市场陷入疯狂，平均 300 多人就有一家房地产公司，房价从建省之初的 1350 元/平方米暴涨至 7500 元/平方米。银行大量，甚至将大量还在图纸上或者只建了一半的房子高价抵押给了银行。

　　终于，这种疯狂的乱局引来了中央的政策大棒。1993 年国务院发布国十六条，要求加强房地产市场宏观管理，严控房地产信贷规模，限期收回违章拆借资金。

　　所有的政策都指向当时海南正在发生的事情，海南成为政策打击的典型。从某种意义上说，海南的疯狂直接触发了中央的神经，间接加快了这些政策的出台。这些政策导致海南省大量投资资金被抽走，房地产泡沫随即破裂。

　　1993 年下半年房价应声下跌，烂尾楼随处可见；1995 年海南省政府组建海南发展银行开始金融自救，收拾房地产泡沫破裂后的烂摊子，不堪重负倒闭清算，成为新中国唯一倒闭的银行。

　　如果你所在城市，也出现了这样的群体炒房信号，那么你要提醒自己，不管市场再火热你都不要参与，否则很有很多引火。

　　纵观全球，每一次房地产危机都源自杠杆，如果没有杠杆或者杠杆比较低，那房价对流动性的反应不会那么敏感，而且即便房价下跌，也不容易引发恶性的连环下跌。

　　但反过来，当房地产杠杆比较高，大量的人是靠借债买房，那当房地产市场有风吹草动的时候，很容易引发房地产危机。

　　温州就是其中的典型。2009 年，货币政策的极度宽松使得全国信贷规模在一年里翻了一倍。善于利用金融手段的温州人找到投资机会。

　　一方面大量中小企业以实体名义，然后转投房地产，另一方面大量的购房者开始通过“购房-抵押-再购房”的模式进行投机，债务率越来越高；而除去房贷外，大量居民还通过互保、联保等方式进行抵押，实际杠杆率更是高的惊人。

　　这种投机需求在杠杆的助推下急速膨胀，导致温州房价疯狂上涨，到 2011 年，温州房价涨至2.1 万元/平方米，年涨幅高达 50% 。

　　同年年末，温州房价随着全国银根收紧而迎来了灭顶之灾，90% 以上的中小企业无法续贷，民间利率涨至 25 %。

　　房地产也随之出现整体性崩盘，一路跌到 1.2 万元/平方米，跌幅高达 43% 。房价的下跌同时也引发了严重的社会问题，民间借贷中跑路、跳楼和地下钱庄清盘等事件接连上演，破产案件占到将近全国的十分之一。

　　产业实力强的城市一般收入也比较高，有利于房价上涨，但反过来，如果一个城市的支柱产业进入衰落周期，那么对这个城市的经济和房价都会造成不利影响。一旦失去了产业根基，房价自然也就岌岌可危。

　　因为产业衰落影响城市房价的案例我们可以看下鬼城鄂尔多斯。鄂尔多斯曾是全国第一产煤大市，占全国产量的六分之一。

　　2009 年，鄂尔多斯人均GDP 13.6万，平均每 200 多个人中就有一个亿万富翁。但其产业结构十分初级，第三产业占比不足 30% ，巨量财富无处可投，只能投向房地产，房价开始暴涨。

　　但 2012 年之后，煤炭价格跌幅近 60% ，整个煤炭产业陷入产能过剩的衰退周期，鄂尔多斯的煤炭红利终结，民间借贷风险爆发，资金链断裂，鄂尔多斯房价也随之崩盘，一度跌至 3000 元/平方米都无人接盘，近八成新建项目停工。

　　房地产的需求最终来自于人口的增长，一般人口流入的城市房价更有潜力，反之，如果人口持续净流出，说明这个城市的经济、自然和社会环境没有吸引力，房价很难有上行空间。

　　以乌鲁木齐为例，虽然是一个省会城市，但这些年房价几乎没涨，就是因为人口流失。2011 年乌鲁木齐常住人口为 321.2 万人；2017 年末总人口为仅剩 222.6 万人，在此期间，乌鲁木齐房价自然也表现不佳。

　　即便是在这两年全国房价飙升、一二线城市接近翻倍、三四线城市破万的情况下，乌鲁木齐的房价也岿然不动，五年几乎没涨过，成为本轮房地产上升周期中的一个特例。

　　虽然房地产具有一定的金融属性，但不动产流动性不佳，无法及时变现，需要经过复杂的交易过程，这就决定了房地产投资不能像股票一样炒短线。

　　但是近年来依靠短期热点进地产投机的现象时常出现，比如 2018 年备受关注的丹东近年来传出“丹东房价一小时狂涨 100 元/平方米”、“两天暴涨 57%”、“炒房团买下一栋楼”等消息层出不穷，足见丹东房价的疯狂。

　　其实，这些消息具有很大的欺骗性，有以偏概全的嫌疑，而且最关键的是，这种炒作必然会引发政策的打击。

　　丹东政府很快就出台两次房地产新政，导致房屋流动性大幅降低，炒房客短期无法套现获利，投机热情急速降温，房价也成了炮灰。

　　短期话题炒作风险太大，千万不要逆势而为。比如你身边的谁谁谁在炒房，你可以关注，但是千万不要盲从相信。

　　说了五种投资风险，最后总结一下：房地产投资进入大分化的新时代，大家应该牢记房住不炒的政策要求，在进地产投资的过程中做好风险识别，避免的心理。返回搜狐，查看更多