od体育官网房地产风险案例模板(10篇)

　　案例一、某企业与某国外大公司联合出资成立中外合资企业，假设其投资总额为人民币5000万元，注册资金为人民币3000万元，在注册资金中中方占40%投入资金1200万元，外方占60%投入资金1800万元。中方企业打算以自己使用过的机器设备（评估价值1200万元）和房屋建筑（评估价值1200万元）投入。在选择投入方式上该企业做了如下两个方案：一是以机器设备作价1200万元作为权益资本投入，房屋建筑作价1200万元作为实物债权投入；二是以房屋建筑作价1200万元作为权益资本投入，机器设备作价1200万元作为实物债权投入。

　　方案一：企业以设备作为权益资本，参与合资企业利润分配，同时承担投资风险，不缴纳增值税和相关税款及附加。房屋建筑作为新企业的实物负债，不参与利润分配，不承担风险，此种行为应视产转让，依照相关税法规定应缴纳营业税、城建税、教育费附加及契税，其各种税种具体数额为：

　　方案二：房屋建筑作为权益资本投资，参与利润分配，承担投资风险，按相关税法规定，可以不缴纳营业税、城建税、教育费附加，但需缴纳契税。另外，税法规定企业出售自己使用过的固定资产，其售价不超过原值的，不缴纳增值税。在方案二中企业把自己使用过的机器设备作为实物债权投资给另一企业，视同转让固定资产。由于其售价一般达不到设备原值。因此可以不缴纳增值税。其最后的税负负担为：

　　对照上述两方案可以看出，方案二与方案一相比，税负减轻66万元，扣除所得税影响，实际税负减轻66×（1-33%）=44.22（万元）。

　　1．经济内涵分析：（1）商品内在经济价值：机器设备价值最终取决于特定的生产经营，并随着经济和技术折旧转移、损耗其价值。由于缺少活跃的交易市场，其变现价值往往不等同于评估价值，且变现将承担较多的交易费用；而房屋建筑可以脱离生产经营体现其价值，并且只承担经济折旧，通常增值超过折旧。（2）投资方式经济价值：方案一，房屋建筑以实物债权投资方式投入企业，资产价值得以保全。方案二，房屋建筑作为权益资本投入，取得合资企业份额的同时，资产价值作为新合资企业价值的一部分而被虚拟化。

　　2．财务风险分析：（1）资产贬值风险：作为新成立的合资企业，一般来说，经营风险较大。而在宏观经济环境较好的情况下，房屋建筑作为区别于在生产运营中体现价值的机器设备而具有独立市场价值的商品，有成熟的房地产市场和稳定的资产升值率（只承担系统风险）。在方案一中，房屋建筑作为实物债权投资参照市场增值率约定投入资产报酬的情况下，当房地产市场增值率超过合资企业资本报酬率时，很显然，方案二面临更大的资产贬值风险（同时承担系统风险和非系统风险）。（2）价值变现风险：新成立的合资企业作为非上市公司，缺乏资本转让的畅通渠道。通过企业经营收回房屋建筑投资在创业初期具有较长过程，使其承担较大的机会成本。而作为负债，企业则具有刚性的偿债义务。因此，方案二比方案一具有更大的价值变现风险。（3）资产保障风险：从投资者角度出发，实物债权对企业剩余财产有比普通债权更优先的受偿权而比所有者权益更有保障。因此，方案二比方案一承受更大的资产保障风险。

　　结论：一方面，如果仅从税收负担来看，方案二优于方案一。但从财务风险管理的角度分析，则应视情况而定：如果新合资企业所从事的是低风险或成熟行业，同行业平均资本报酬率高于房地产增值率，则无疑选用方案一。但如果新合资企业所从事的是高风险行业，则以多纳税44.22万元的代价换取1200万元房屋建筑资产的保全，并且将机器设备连同所承担的风险一并转移给新合资企业以获取股份，是完全可行的；另一方面，如果案例一的实物债权投资改为普通债权投资，无疑应采用方案二。因为在此情况下，债权投资的实物风险已提前被“货币资金固态化”，选择税负轻的方案是必然。但如果把这看作独立纳税筹划方案（即方案三）的话，仍要考虑方案一与方案二的财务风险比较。

　　根据税法规定，以房产对企业投资，并参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险，在投资后六个月内将投出房产过户至乙公司的情况下，不需缴纳营业税。

　　方案三：甲公司以该房产对乙企业投资，投资时私下签订合同，在约定时间内将其股份按固定价格全部转让给乙企业股东。表面上参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险，同样不需缴纳营业税。

　　前两种方案比较：从税收负担来看，方案二少纳税60×（1-33%）=40.2万元。从财务风险角度看，如果被投资企业近三年平均资本报酬率较高，资本结构适宜，企业产品市场反应较好，在可预见的将来无亏损的风险，则作为投资的房产无较大幅度贬值的风险，应采取方案二。如果被投资企业近三年平均资本报酬率不佳，而且企业正处于成长期，则可预见企业风险较大，最好采用方案一，以保证房产资产的安全性。

　　至于第三个方案，因投资时签订了某个时点的固定转让价格的合同，投资企业并不实质承担被投资企业的经营风险，属于对税收政策的恶意规避，极易遭致国家税收权力严厉的反避税制裁，导致企业财务资源加倍流出，是纳税筹划的高风险区域。纳税筹划的财务风险高于纳税筹划的收益，违背了风险控制的财务目标。

　　作为利益博弈的强势一方，国家作为税收主体之一，对企业的纳税行为始终处于导向地位。企业应善意利用税收政策，降低纳税筹划风险。

　　纳税筹划要求行为人在经营中寻求企业行为与政府政策意图的最佳结合点。成功的纳税筹划既能使经营者承担的税收负担最轻，又使政府赋予税收法规中的政策意图得以实现，对政府、对企业都有利。

　　案例：被告余江、张全、刘胜三人合伙投资在县城正大街原老百货公司地段从事房地产开发，并挂靠城建公司的资质，与原告尤锡签订《换房协议》，由原告尤锡提供私有的三间门面房及房产证交被告开发建房，建成后的楼房门面房三间（含第二层）作为置换，归原告所有。交付房屋及房产证时，原告给被告补偿费20万元人民币。除此之外原告不承担任何费用。原告缴纳了土地出让金和税费，县人民政府行文对该原划拨的土地变更为出让土地。现因合同履行意见不统一引讼。

　　评析：原、被告之间均签订了《换房协议》，其意思表示是原告以自有房屋作为投资，与被告合作开发地产，待开发完成后，原告获得《换房协议》中约定的房屋。事实上，原告的房屋在交付被告后，必然要进行拆除重建，因此原告实际投入的是房屋所有的土地使用权。但案例中当事人认为《换房协议》是以房换房的置换合同。根据最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议为合作开发房地产合同。上述案例从形式上看，即是以土地使用权作为共同投资、共享利润的合同，符合合作开发房地产合同的形式要件。但仔细分析案例中《换房协议》的具体约定：在尤锡与城建公司签订的《换房协议》第一条约定：“置换方式：三间旧房换三间新房（南往北第一至第三间一至二层门面房）。底层建筑面积为9.9米，中到中×14米中到中×2层（三楼以上的楼梯不占乙方面积）。”上述特点是：原告将土地使用权交由被告开发使用后，不参与被告的开发工程，不承担开发的风险，只收取《换房协议》中协商约定一致的位置、面积的房屋。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。故本案案由应认定为土地使用权转让合同纠纷。

　　《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题》司法解释第24条规定，合作开发房地产合同约定提供推断使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。根据上述规定，认定名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的关键就是提供土地使用权的当事人（出地方）不承担风险，只收取固定利益的判定，具体分析如下：

　　合作方尤其是以土地使用权作为出资的一方是否共同承担风险是判定该合作开发房地产合同是否为土地使用权转让合同的关键。首先，何谓“风险”。合作开发房地产合同中需共同分担的风险，是指合作开发房地产合同履行的不利益后果以及不能履行的后果。这里共同分担的风险应该为经营风险，主要是指合作双方预期的利益目标不能实现或者不能全部实现的风险，而一般不包括由于一方过错导致的利益风险。其次，如何判定合作开发房地产合同中是否体现“共担风险”原则的条款呢？在合作开发房地产合同中仅约定提供土地使用权的一方的固定利益分配，未约定风险分担的，这样的约定是否可以视为提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益呢？笔者认为，在实践中不宜一概认定提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益，而应该以合同双方当事人之间的权利义务的实质内容作为判断。即只要合同的实质内容表现为提供土地使用权的一方获取固定利益，而不承担经营风险，尽管合同中没有明确约定提供土地使用权的一方不承担经营风险，也应该认定该方当事人不承担风险。

　　《解释》第24条规定的固定利益，是指无论在合作开发房地产中出现什么样的经营风险，提供土地使用权的一方都要求按照合同约定取得一定的、不变的利益。因此固定利益应该具有以下特征：（1）可以是确定的、不变的利益。即，不论合同能否实际履行，合同履行的程度如何，该利益是可以确定的，并且经确定后是不发生变化的。（2）可以表现为货币，但不以货币为限。在通常情况下固定利益表现为货币，但并不以货币为限。可以是固定数量的货币，也可以固定数量的房屋，还可以是固定数量的货币和固定房屋的混合，甚至可以是租赁或者其他方式使用房屋。本文案例原告的收益均是位置、面积固定的房屋，均可认定是固定利益。

　　划拨土地的取得是无偿的，因此《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》等法律法规对划拨土地使用权的处分设置了很多限制性条件。如《城市房地产管理法》第四十条规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。但随着商品经济的发展和土地市场的繁荣，划拨土地使用权转让的情形非常普遍，《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。第十六条规定土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。本文案例存在这种情况，原告投入的房屋所使用的土地为划拨的土地，但在前，均已经光山县人民政府批准取得出让土地使用权证书，故依照上述最高院司法解释，应当认定《换房协议》有效。

　　根据法律规定，出让土地使用权的转让不仅应当取得土地使用权证书，还应达到一定的投资开发条件。那么，未取得土地使用权证书或者未达到25%开发投资比例而签订的合作开发合同被认定为土地使用权转让合同时，该合同的效力如何认定呢。笔者认为，《城市房地产管理法》作为行政性规范性法律文件，其三十九条的立法本意是规范房地产经营行为，是对“炒地”行为的限制，并非针对土地使用权转让合同的效力。未取得土地使用权证书就转让土地使用权的行为应当认定为“无权处分”，是效力待定的行为，在前，当事人取得了土地使用权，就应当认定为合同有效。转让的土地使用权未达25%的投资开发条件应当属于合同标的物的瑕疵，不影响土地使用权转让合同的效力，这类合同应当是有效的。

　　房地产行业的高风险与其高收益相辅相成，且其评价指标多而杂，形成房地产行业特有的多目标决策问。