od体育官网中国房地产市场2021总结2022展望

　　2021年，中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变，全年规模仍保持较高水平。9月底以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。2022年，我国经济面临新的下行压力，房地产市场将会怎样变化，购房者置业情绪能否恢复？房地产行业还能否在国民经济中发挥稳定器的作用？

　　新建住宅方面，2021年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.46%，较去年同期有所收窄，下半年以来市场持续降温，10-11月累计涨幅明显收窄。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.46%，较去年同期收窄0.73个百分点。上半年，新房市场平稳向好，百城新建住宅价格累计上涨1.70%，较去年同期扩大0.43个百分点；下半年以来，随着调控政策和信贷环境的持续收紧，市场预期逐渐转变，百城新房市场不断降温，价格环比涨幅持续收窄。7-11月百城新建住宅价格月均上涨0.15%，较上半年收窄0.13个百分点。单11月来看，百城新建住宅均价16183元/平方米，环比下跌0.04%，为2015年5月以来的第二次下跌（第一次下跌出现在新冠疫情初期的2020年2月）。

　　从涨跌城市个数看，自2021年6月起，百城新建住宅价格环比下跌城市数量呈上升趋势，至11月，百城中价格环比下跌的城市有53个，较10月增加22个，为年内最高。

　　分梯队来看，各梯队城市下半年以来新房价格涨幅逐渐收窄，11月均环比下跌或持平。2021年1-11月，一线城市新建住宅价格累计上涨2.50%，涨幅较去年同期收窄1.27个百分点，其中11月环比下跌0.10%；二线%，处近五年同期最低点，涨幅较去年同期收窄0.83个百分点；三四线%，涨幅较去年同期扩大0.07个百分点，但6月起三四线代表城市新房价格环比涨幅逐渐收窄，11月收窄至0。

　　百城二手住宅价格方面，下半年以来市场热度明显回落，价格环比涨幅快速收窄，10-11月环比连续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年1-11月，百城二手住宅价格累计上涨3.36%。具体来看，上半年百城二手住宅价格累计上涨2.56%；下半年以来，二手房市场快速降温，百城二手住宅价格环比涨幅持续收窄。7-11月，百城二手住宅价格月均上涨0.16%，较上半年收窄0.26个百分点。单11月来看，百城二手住宅均价为16013元/平方米，环比下跌0.08%，连续两个月出现下跌，且跌幅有所扩大；价格环比下跌城市数量逐月增加，11月达68个，较10月增加9个。

　　综合来看，2021年上半年，百城新建住宅价格涨幅较去年同期有所扩大，二手住宅价格涨幅也居年内高位。下半年以来，受调控政策和信贷环境收紧影响，新房和二手房市场降温；部分城市受“二手房成交参考价”政策的叠加影响，二手房市场降温更为明显。虽然10月份以来，信贷政策边际宽松信号不断释放，调控政策边际调整预期不断增强，但市场下行预期短期内仍难以改变，11月市场价格仍呈现下跌态势，百城新建住宅价格环比由涨转跌，二手住宅价格环比连续2个月下跌。预计12月市场整体仍将维持低位运行，价格仍面临下行压力。

　　根据统计局数据，2021年1-10月，全国商品房销售面积已达14.3亿平方米，销售额达14.7万亿元，同比增速分别为7.3%、11.8%。10月，全国市场延续低温态势，商品房销售面积同比下降21.7%，销售额同比下降22.6%，降幅均进一步扩大。

　　2021年1-11月，重点50城新建商品住宅成交面积同比小幅增长，绝对规模仅次于2016年同期，但下半年市场明显降温，7-11月成交规模降至2015年以来同期最低水平。据初步统计，2021年1-11月，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3315万平方米，同比增长8.0%，其中7-11月同比下降超20%。具体来看，上半年，房企积极推盘抢收回款，一线及热点二线城市需求率先得到释放，随后热点区域市场热度传导至周边三四线城市，整体市场规模大幅增长，重点50城商品住宅月均成交面积同比增长45.0%；

　　三季度，各地调控政策持续加码，购房信贷额度偏紧、放款时间延长，政策效果显现，市场活跃度回落，整体成交规模为近四年同期最低水平，同比降幅接近两成；

　　10-11月，市场继续低温运行，重点城市成交面积同比降幅均超两成（已连续4个月降幅超两成），房地产信贷环境虽有改善预期，但购房者置业情绪并未出现明显好转。房企在资金压力较大及年度业绩目标下，加大项目营销力度，但整体效果亦不明显。

　　分梯队来看，2021年1-11月，各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均增长，一线%，二线%，三线%。上半年各线代表城市成交活跃，销售面积同比均有所增长，其中一线城市加大新房供应，在旺盛需求的带动下，市场成交规模明显增长，同比增长超八成；二线、三线代表城市同比增长超四成；下半年市场降温明显，各线代表城市新建商品住宅成交面积均下降，其中三线代表城市同比降幅超三成，降幅最大。

　　分区域来看，下半年以来长三角、珠三角同比增速均有所回落，珠三角代表城市降温明显。据中指数据监测，2021年1-11月，珠三角代表城市商品住宅成交面积同比下降13.8%，除广州、深圳成交规模同比依然保持增长外，其余代表城市均同比下降，其中惠州、东莞成交面积同比降幅最大。7-11月，珠三角代表城市同比降幅超40%，降幅较大。

　　基于套总价、成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%~40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。

　　多数代表城市上半年市场较热，叠加前期高价项目陆续入市下新开盘项目销售价格走高，房价涨幅较高，套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于2020年。但不同城市市场分化进一步加剧，受远郊项目和中小户型比重增加等因素影响，上海、厦门等城市楼盘套总价出现回落，而宁波、绍兴和佛山等城市楼盘套总价依旧保持较高增速，套总价均值、中位、中高价位和高价位门槛较2020年涨幅均超过10%。

　　从面积段成交套数占比来看，90-120平方米产品仍占据市场主流地位，一线和部分长三角热点城市刚改需求积极释放；但值得注意的是，房价涨幅较高、银行按揭额度受限、供应结构变化等均对热点城市中高端改善需求形成一定抑制，30个代表城市中多数城市120-144、144-200平方米户型占比均不及2020年。

　　全国房屋新开工面积同比下降，施工面积同比有所增长。2021年1-10月，全国房屋新开工面积为16.7亿平方米，同比下降7.7%，单月已连续7个月同比下降，其中10月同比下降33.1%。

　　2021年1-10月，全国房屋施工面积为94.3亿平方米，同比增长7.1%。全国房屋竣工5.7亿平方米，同比增长为16.3%，单月连续5个月同比增长后，10月同比由正转负，同比下降20.6%，房企资金压力一定程度上拖累了竣工速度。

　　2021年1-11月，重点20城商品住宅新批上市面积与去年同期基本持平，下半年同比降幅超10%。据初步统计，2021年1-11月，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1940万平方米，处历史同期相对高位，同比下降2.2%；7-11月，上市面积同比下降14.5%。

　　具体来看，1-4月，市场活跃度较高，房企积极推盘抢收回款，代表城市新批上市面积同比增长46%，绝对规模处历史同期最高水平；5月以来，房企推盘力度后劲不足，叠加土地供应放缓，代表城市新批上市面积同比有所下降，特别是下半年以来，购房者置业情绪明显回落，去化压力增加下房企推盘积极性不足，三季度代表城市新批上市面积同比下降13.4%，10-11月，房企推盘力度进一步减弱，代表城市新批上市面积同比下降16.5%。

　　从销供比来看，供需均走弱背景下，重点20城整体表现出供求弱平衡，但销供比逐季回落。据统计，2021年1-11月，20个代表城市商品住宅月均新增供应约1940万平方米，同期月均成交面积为2058万平方米，销供比为1.06。各季度销供比逐季回落，一季度为1.41，二季度为1.14，三季度为0.88，10-11月降至0.84。

　　尽管市场销售快速下滑，但受供应节奏同步放缓影响，库存并未出现大幅提升，据统计，截至2021年10月底，20个代表城市商品住宅可售面积约21662万平方米，与2020年末基本持平，较2021年6月末增长5.3%；按近12个月月均销售面积计算，截至2021年10月底，短期库存出清周期为10个月，较2021年6月末延长0.9个月。

　　受“两集中”政策影响，全国300城住宅用地供求规模较2020年同期下降明显，成交楼面均价结构性上涨。据初步统计，2021年1-11月，全国300城住宅用地推出10.1亿平方米，同比下降11.3%，绝对规模为近三年同期最低水平；住宅用地成交7.0亿平方米，同比下降28.3%；出让金4.1万亿元，同比下降9.2%；成交楼面均价为5811元/平方米，同比上涨26.6%。

　　一线城市住宅用地供求规模同比增长，二线和三四线城市成交面积同比下降明显。据初步统计，2021年1-11月，一线城市住宅用地供应放量，同比增长53.0%，但受部分城市第三批供地未完成出让影响，成交规模同比上升8.0%；二线个二线%，其他普通二线%。价格方面，各线城市成交楼面均价均有所上涨，但二线和三四线城市成交楼面价结构性上涨幅度较大。

　　流拍和撤牌方面，全国土地市场撤牌地块数量和流拍撤牌率均高于去年同期。从流拍和撤牌情况来看，2021年1-11月，全国流拍和撤牌地块数量共计3894宗，流拍撤牌率升至18.1%，较去年同期提高2.8个百分点。其中，前11月全国撤牌地块数量共计1105宗，同比增长77.7%，撤牌率升至5.9%，较去年同期上升3.5个百分点。

　　整体来看，受重点城市供地“两集中”政策影响，2021年1-11月300城住宅用地供求规模明显缩量。上半年土地市场热度较高，重点城市首批集中供地高价地频现；下半年重点城市后两批集中供地土拍规则有所调整，稳地价效果显现，交易市场调整和资金压力下房企拿地意愿降低，全国土地市场出现明显降温，流拍和撤牌情况较为严重。一线城市加大供地下宅地成交规模稳中有增，二线和三四线城市宅地供求规模明显缩量，成交楼面价结构性上涨，热点城市高价地数量冲高回落，流拍撤牌率明显上升。

　　全国房地产开发投资额增速明显放缓，单月已连续2个月同比下降，10月降幅扩大。2021年1-10月，全国房地产开发投资额为12.5万亿元，同比增长7.2%。单月来看，3月以来投资额增速持续放缓，9月同比首次由正转负，10月同比下降5.4%，连续2个月同比下降，且降幅扩大。

　　2021年以来房企到位资金同比增速逐渐放缓，前十月定金及预收款、个人按揭、自筹资金同比增长，国内同比下降。2021年1-10月，房地产开发企业到位资金为16.7万亿元，同比增长8.8%，年度累计增速持续收窄。其中，国内为2.0万亿元，同比下降10.0%，已连续5个月累计同比下降，降幅亦持续扩大；占到位资金的比重为12.1%，较去年同期下降2.5个百分点。

　　宏观经济方面，2022年，我国经济或延续稳步恢复态势，但国内外环境中不稳定不确定因素增多，我国经济仍面临新的挑战和下行压力。货币政策或将持续发力稳经济，强化对“六稳”“六保”的支持力度，货币信贷总量保持稳定增长，房地产金融监管力度不放。