od体育官网2024年一季度中国房地产市场总结与趋势展望

　　2024年以来，新房市场整体延续调整态势，全国商品房销售面积和销售额同比降幅较大，一季度重点100城新房成交面积同比降幅在四成左右，二手房市场表现仍好于新房，重点城市成交量同比降幅相对较小。今年以来新房市场调整幅度较大的原因主要可以归结为三点：一是去年同期疫情积压的购房需求集中释放，导致销售数据基数较高；二是今年春节假期长，居民出游热情较高，影响了住房需求的入市节奏；三是二手房市场“以价换量”态势延续，一定程度对新房需求产生了分流。值得关注的是，春节以来，核心城市政策效果逐渐显现，新房、二手房成交量活跃度呈回升态势，部分城市二手房“小阳春”行情初显。近期中央频繁释放楼市积极信号，国常会强调房地产事关经济社会发展大局，要系统谋划相关支持政策，3月27日，北京取消离婚限购政策，积极落实中央会议精神，预计供需两端政策优化力度将增强，同时，随着年中高基数影响减弱，销售同比降幅也将逐步收窄。本报告主要结论如下：

　　（1）房价：2024年1-2月，受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨0.29%；二手房价格延续调整态势，累计下跌0.93%，2月价格环比跌幅收窄，环比下跌城市数量已连续9个月超90城。

　　（2）市场供求：一季度，全国新房市场销售表现偏弱，在上年同期高基数下，重点100城住宅销售面积同比下降约四成，核心城市政策效果渐显，春节后新房市场活跃度温和回升，二手房市场表现仍好于新房，重点11城二手房成交量连续5周环比增长。从需求特征来看，一季度重点城市改善性需求持续释放，新房高总价产品成交套数占比提升。

　　（3）土地市场：今年截至3月26日，全国300城住宅用地供求面积延续缩量态势，而北京、上海、杭州等重点城市优质地块拍地节奏加快，带动一季度300城出让金及楼面均价结构性上升。企业投资继续聚焦核心城市核心区域，土拍热度分化加剧。拿地企业方面，央国企拿地金额占比提升，仅杭州等热点城市民企举牌意愿较强。

　　（4）政策展望：今年我国GDP增长目标定为5%左右，要想实现这一目标，财政货币政策需要持续发力，同时稳地产对于稳定宏观经济大局也至关重要，3月22日国常会强调要系统谋划相关支持政策，短期来看，房地产供需两端政策有望加快优化。预计各地将充分发挥调控自主权，一线城市有望继续优化限购政策，二线城市或将全面取消限制性政策，降低首付比例、降低房贷利率等政策同样具备空间；同时，城市房地产融资协调机制或将加快落地见效，“三大工程”配套政策和资金有望继续跟进，住房保障体系建设也将加速。

　　（5）市场展望：随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或将迎来温和修复，叠加“白名单”项目融资支持持续落地，项目建设推进也有利于提振市场信心，进而带动新房销售边际好转。整体来看，今年3月“小阳春”成色不足，市场节奏或整体延后，同时年中高基数影响将逐步减弱，因此预计二季度新房销售面积同比降幅将收窄。但值得关注的是，次新房入市或将继续分流新房客户，新房市场调整压力仍在。

　　新建住宅方面，2024年1-2月百城新建住宅价格累计上涨0.29%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-2月百城新建住宅价格累计上涨0.29%，较2023年同期由跌转涨。具体来看，受改善型楼盘入市带动影响，2024年1月、2月百城新建住宅价格环比保持上涨，2月百城新建住宅均价为16267元/平方米，环比上涨0.14%，涨幅较1月收窄0.01个百分点。

　　二手住宅方面，2024年1-2月百城二手住宅价格累计下跌0.93%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-2月百城二手住宅价格累计下跌0.93%，跌幅较2023年同期扩大0.80个百分点。具体来看，年初二手房价格维持下行态势，各地业主“以价换量”现象较为明显，1月百城二手住宅价格环比跌幅微幅扩大至0.56%；进入2月，受春节假期影响，部分城市业主挂牌价格短暂趋稳，2月百城二手住宅均价为15173元/平方米，环比下跌0.37%，跌幅较1月收窄0.19个百分点。

　　从涨跌城市个数看，2024年1-2月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量保持平稳，二手住宅价格下跌城市数量维持高位。2024年2月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为38个，较1月增加5个；百城二手住宅价格环比下跌城市为99个，与1月持平，已连续9个月超90城。

　　全国：根据国家统计局数据，2024年1-2月，全国新建商品房销售面积为1.1亿平方米，同比下降20.5%，商品房销售额为1.1万亿元，同比下降29.3%，其中新建商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降24.8%、32.7%。

　　现房销售表现继续好于期房，占比持续提升。2024年1-2月，商品房期房销售7899万平方米，同比下降31.8%；现房销售3469万平方米，同比增长27.0%，表现明显好于期房。从占比上看，2024年1-2月现房销售面积占总销售面积的比重为30.5%，较2023年全年提升8.0个百分点。

　　重点城市：一季度重点100城新建商品住宅整体成交规模处近年来同期低位，春节后，市场成交活跃度温和回升。根据初步统计，2024年一季度，重点100城新建商品住宅月均成交面积为1825万平方米，同比下降约四成，一方面，上年同期受疫情积压需求集中释放的影响，基数较高，另一方面，今年春节假期时间长，居民出游热情较高，也一定程度上影响了住房需求的入市节奏。春节后，部分核心城市在政策优化带动下，新房市场活跃度有所提升，在2月低基数下，3月重点100城新建商品住宅成交面积环比翻倍增长，同比降幅明显收窄。整体来看，当前购房者收入及房价预期尚未完全恢复，整体市场仍有调整压力。

　　不同梯队城市来看，一季度，一线城市新建商品住宅成交面积同比降幅最小。根据初步统计，2024年一季度，各线城市在去年同期较高基数下，新房成交面积同比均出现下降，其中一线城市在政策优化、较强的购房需求支撑等因素影响下，同比下降约37%，降幅在各线城市中最小；而多数二线、三四线代表城市限制性政策去年就已基本放开，叠加当前购房者观望情绪较重，新房成交面积同比下降均超四成。

　　从一线城市周度表现来看，新房市场在春节假期后整体呈恢复态势，深圳、广州在较大政策优化力度下，市场活跃度提升相对较快；上海受益于供应端改善，上周（3.18-3.24），新房成交套数回升至2024年以来周度高位。

　　注：高总价住宅划分标准为北上深1000万以上住宅，广州、厦门、苏州、杭州、南京为800万以上住宅，合肥、无锡等城市为500万以上住宅。

　　需求结构来看，今年以来重点城市高端改善需求持续释放，新房高总价产品成交套数占比提升。近几年，重点25城新房市场高端改善项目成交套数占比均值整体呈上升态势，2023年升至7.6%，今年1-2月占比均值保持在7.6%，较2023年同期提升0.8个百分点。重点城市中，上海1-2月1000万以上总价段的项目成交套数占比相比去年提升2.8个百分点；广州1月取消120㎡以上限购，带动新房市场中800万以上总价段成交套数占比明显提升；合肥今年1-2月入市多个高端改善项目，带动500万以上住宅成交套数占比明显提升。另外，受2023年厦门岛内多个高总价项目入市影响，800万以上住宅成交明显增加，高基数下今年1-2月占比较去年全年下降9个百分点；杭州今年1-2月市场有所降温，高总价住宅购房者观望情绪明显，叠加部分低总价人才共有产权房集中网签，高总价住宅成交占比较去年全年下降5.3个百分点。

　　二手住宅方面，一季度重点城市二手房市场表现相比新房更稳定，春节后二手房市场活跃度持续好转。根据中指数据，2024年1-2月，重点25城二手住宅成交套数在上年同期高基数下同比下降13.1%，较2022年同期增长24.9%，表现明显好于新房，成交规模整体处于较高水平。春节后二手房市场活跃度持续提升，截至3月24日，重点城市二手住宅成交套数已连续5周环比增长，上周（3.18-3.24）成交量达2023年下半年以来周度最高水平。

　　从核心城市二手房市场来看，北京、深圳、成都成交量提升明显。春节后，核心城市二手房周度成交量出现明显回升，其中深圳上周（3.18-3.24）二手房成交近千套，回升至2023年4月以来周度最高水平，北京、成都二手房周度成交套数持续回升，杭州由于政策落地时间较短，政策效果尚未完全体现。二手房市场恢复较快，究其原因：

　　一是，春节后不少城市二手房挂牌量提升，“以价换量”带动二手房活跃度相对较高。与此同时，随着二手房挂牌量增加，部分优质户型、更高性价比的二手房项目入市，也一定程度带动需求入市。二是，二手房对于购房者来说，所见即所得，入住周期相比期房更短，购房者偏好度相对更高。三是，春节后为子女上学的购房需求增加，也促使具备优质教育资源的二手小区活跃度提升。在这些因素共同作用下，二手房市场活跃度仍保持在较高水平，预计短期市场行情将持续。

　　全国：2024年1-2月，全国房屋新开工面积为9429万平方米，同比下降29.7%。全国房屋施工面积为66.7亿平方米，同比下降11.0%。全国房屋竣工面积为1.0亿平米，同比下降20.2%，高基数下出现回落。

　　重点城市：受新房销售规模持续回落、近两年土地成交持续缩量等因素影响，新房供给力度不足。根据初步统计，2024年一季度，重点50城商品住宅月均批准上市面积约850万平方米，同比下降约四成。其中，3月进入传统“小阳春”节点，核心城市市场略有修复，企业推货意愿出现改善，重点50城批准上市面积环比明显提升，但在上年同期较高基数下，同比降幅仍较大，供给疲弱也对短期销售端的修复形成一定拖累。

　　从供求对比来看，一季度供需两端均偏弱，重点50城整体表现为供小于求。根据初步统计，2023年一季度，50个代表城市商品住宅月均新增供应约850万平方米，同期月均成交面积约为1220万平方米，销供比为1.44，在供应端持续走弱的情况下呈现出供小于求的特点，市场整体仍处于去库存阶段。

　　受供应缩量影响，重点城市库存规模持续下行，但出清周期保持较高水平。截至2月底，50个代表城市商品住宅可售面积为3.37亿平米，相比去年底小幅下降1.4%，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为20.9个月，较2023年末延长1.0个月，其中，三四线个月，库存去化压力较大。

　　综合来看，2024年一季度，重点城市市场情绪仍偏弱，部分核心城市在政策优化及较强的购房需求支撑下，春节后市场情绪有所修复，带动新房、二手房成交小幅回升，其中，二手房市场延续以价换量行情，市场表现明显好于新房。从趋势来看，核心一线、二线城市在供应改善及政策优化的带动下，市场活跃度有望延续回升态势，但对于更多城市来说，平淡行情短期或难以扭转。

　　今年以来全国300城住宅用地供求两端延续低温态势，但成交面积同比降幅收窄。根据初步统计，2024年一季度（截至3月26日），全国300城住宅用地推出4030万平方米，同比下降30.6%；住宅用地成交3511万平方米，同比下降10.6%，降幅较去年全年收窄10.2个百分点；土地出让金2180亿元，同比增长10.4%，住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%，溢价率提升至5.6%，出让金及楼面均价提升主要是由于今年以来一二线城市多宗土地拍卖，尤其是一线城市优质地块拍地节奏加快，带动300城出让金及楼面均价结构性上升。另外，由于去年3月最后五天均为工作日，住宅用地成交量较大，若按全月估算，2024年一季度住宅用地成交面积同比降幅相比本报告统计节点（3月26日）或有所扩大。

　　各线城市住宅用地推出力度仍较弱，一线城市低基数下成交同比增幅较高。根据中指数。