od体育官网逆流而上：压力城市的优质板块探析

　　当前房地产市场正经历一段艰难时期，新房销售规模缩量，城市库存压力愈加凸显。整体市场的供需风险加剧，给企业的战略部署带来了更多困难。然而，在房市的普遍低迷中，一些板块和项目却能够逆流而上，展现出与众不同的韧性和活力，依然能够得到足够的购房者青睐，项目去化速度保持稳定，在普遍低迷的板块中脱颖而出。本文将探索这些优质板块与项目背后的内在逻辑，并分析其共性特征与市占率等相关指标，从去化速度和销售规模角度，为企业投资决策提供相关参考。

　　中国房地产行业正处于深度调整期，各城市都面临着销售规模缩减、房价下跌和库存压力增大的挑战，压力城市持续增多，截止2023年末，约六成城市商品住宅去化后期超过24个月，较2021年超过24个月的城市比重增加了两成，去化压力明显增加。在这样的情况之下，城市优质板块的价值愈加凸显，成为购房者和投资者青睐的选择。购房者和投资者在选择房产时，可以考虑优质板块的优势和特点，以实现更好的投资回报和居住体验。

　　2022年以来，全国新房和土地成交面积均经历了大幅度的下挫，在投机需求出清、自住需求入市延迟、保障房建设加速等多方面因素影响下，在经历了20年的上行大周期后，中国房地产行业第一次迎来了长时间的规模下行调整期，越来越多的城市面临新房销售规模缩量，房价持续下跌，城市库存压力加大的挑战。统计局数据显示，2023年全年商品住宅交易规模仅9.48亿平方米，较2021年的高点下降39%，房地产行业仍处在深度调整期。

　　商品住宅成交规模来看，各能级城市表现一致，均呈明显下降趋势，尤其是二、三线年降幅均在四成以上，一线%。

　　库存方面，除一线城市库存规模增加外，二三线城市库存规模均不同程度地下降。究其原因，主要是受一线城市供应相对充裕的影响，即使其成交情况略优于二三线城市，其库存规模也在不断增加。从去化周期来看，库存压力均呈加剧之势，尤其是三四线城市，商品住宅去化周期由2021年的17.6个月增至2023年的29.1个月，去化周期拉长了11.5个月。

　　尽管压力城市整体库存压力仍在增加，但优质板块仍然存在较佳的投资机会。根据CRIC测算，41个压力城市优质板块成交占比超一成。分面积段来看，160-180平方米和180平方米以上面积段产品，优质板块占比较一般板块均高出3个百分点。由此可见，优质板块更倾向于高端产品。50个典型优质板块，以中高端改善为主，部分发展期刚改板块亦客源充足；从具体的项目来看，二线优质板块中高端产品去化更优异，三四线则是大品牌房企的刚需产品更受青睐。

　　根据CRIC测算，上一章节筛选出的41个压力城市优质板块成交面积占总成交面积的比重达11%，投资机会依然值得关注。其中，平凉、衢州、大连、中山、常熟、长沙等城市优质板块的成交面积占全市的比重均超20%。典型如泉州桥南板块，2023年商品住宅成交建面达32.6万平方米，占泉州总成交建面的比重高达40%。

　　不过，部分板块虽然销售数据比较好，成交占比已经涨至高位，但土地资源较为稀缺，板块发展进入末期，后续发展空间有限，这类板块要慎重考虑。

　　研究发现，优质板块和一般板块在不同面积段的分布大体一致，基本呈现倒U型，均是100-120平方米和120-140平方米面积段产品占比最高，均在半数左右，100平方米以下和140平方米以上面积段产品占比相对较低，占比均在二、三成。

　　但优质板块和一般板块在具体面积段产品的占比存在些许差距。总的来看，优质板块大户型产品比较高，尤其是140-160平方米面积段产品，优质板块的成交建面达15%，较一般板块成交建面占比高出4个百分点。此外，160-180平方米和180平方米以上面积段产品，优质板块占比较一般板块均高出3个百分点。相比之下，一般板块100-120平方米和120-140平方米面积段产品较优质板块分别高出5和2个百分点。由此可见，优质板块更倾向于高端产品，一般板块更偏向改善产品。

　　为探究优质板块的产品去化情况，我们筛选出了50个优质板块，梳理了这些板块的共性特征：首先，从区位上来看，这些板块多位于新区核心板块，通常交通便利、配套也比较完善。其次，从产品上来讲，这些板块以中高端改善为主，譬如上海新天地、深圳前海、合肥省府板块等，典型如上海新天地，城市核心区顶豪板块，配套资源齐全，可供地稀缺，在售项目较少，以改善产品为主，价格坚挺，高端产品聚集，客户认可度高。

　　就以北京朝阳区奶西板块为例，该板块位于望京交通路网集中区，以广营北路为中心，形成了两翼放射状的道路网络，覆盖了多条轨道交通线路，实现了高效便捷的区域连接，方便前往海淀区、朝阳区、昌平区和顺义等城市核心区域。主要轨道交通线号线号线号线号线清河营（北段正在建设中）。商业方面，附近有新荟城、凯德MALL、方恒购物中心、新世界百货和麒麟新天地等商业中心。医疗方面，附近有惠尔康医院奶东分院、北京和谐康复医院、地坛医院、望京医院和和睦家医院等医疗机构。教育方面，地块紧邻芳草地国际学校（校区），北侧原陈经纶中学分校目前已经进行整改，将重新引入新的优质教育资源。不仅如此，望京、亚奥商圈已经多年没有新房供应，项目周边二手房挂牌价在10-15万元/平方米，存在明显的价格倒挂。因此，该板块去化速度较佳，2023年该板块库存和去化周期整体呈现明显的下降趋势，至2023年12月，去化周期仅有4个月。

　　从产品类型上来看，二线城市中高端产品去化较佳，尤其是与周边二手房存在倒挂的项目，去化速度更快，譬如广州的越秀珠实城发·江湾和樾，是海珠工业大道板块望江品改项目，在售均价与周边二手（光大花园）出现一二手倒挂，有效吸纳地缘客户改善需求，去化保持较快的流速。不仅是这一个项目，自从疫情后，一二线城市改善需求集中显现，高端市场自2021年开始进入爆发期，成交量逐年上升，高净值人群需求觉醒。以广州为例，2023年总价800万以上商品住宅成交7613套，再创新高。

　　福州的建发璞云也是如此，项目位于台位置，周边社区建成年份集中于2012年，房龄接近十年且整体产品一般，价格3.7-5.5元/㎡，其中次新二手房价格在4.2-5.5万/元；而本案为稀缺纯商新房，是立体生态住宅，加之建发品牌认可度高，对高端改善客户更具吸引力，项目售价高达47674元/平方米，高出福州平均房价2万元/平方米，2023年6月29日开盘，共434套，2个月清盘，去化速度十分优异。

　　相比之下，三四线城市则是大品牌刚需更受青睐。常州、无锡、徐州入围的9项目，有8个项目是刚需或刚需刚改项目，价格上来看，与本地平均房价相比，基本相当或略低，多在2万元/平方米以下；典型如徐州港利上城国际项目，首开时为徐州市场最火热时期，价格较便宜，且为准现房，目前在售新房单价仍不过万，并有现房及期房可选择。小区内部园林规划较好，距离三环高架近，自驾便利，周边在售新房多价格高于该项目，存在一定价格优势。2017年5月1日首开，累计入市5622套，至今成交5058套，备受市场青睐。

　　从品牌上来看，三四线城市优质项目或是万科、中建、金地这样的全国布局的大品牌房企，或者是本地知名度较高的龙头房企，譬如常州铂悦建设等，是溧阳当地知名企业，口碑较好，2021年1月10日开盘，累计推出2192套，累计销售1559套，去化速度较相对较佳。

　　为了将研究结论进一步细化，本节从宜居绿芯、产业发展、城市配套等三类不同突出优势出发，选取长沙谷山、昆明泛亚科技、常州市府等板块进行深入分析，深入探析优质板块个性特征及各类产品的结构性机会，以期为企业决策提供更为细化的参考结论。

　　一、长沙-谷山：承接城市宜居定位，近两年以来成交金额接近翻番长沙岳麓区乃至全市宜居性最佳的板块，当属城市中央绿轴梅溪湖公园附近，该板块位于市政府驻地南侧，其中的佳兆业云顶、中铁建梅溪青秀、金茂湾等中高端项目，也曾多年处于岳麓区销售排行榜前列。但是在经历了多年开发之后，目前梅溪湖公园一期板块的可开发用地已所剩不多，岳麓区的销售热点板块也由此向外转移。而谷山作为市政府北侧的住宅聚集板块，毗邻谷山森林公园及汉王陵公园，宜居性受到较多中高端需求认可，且待开发地块较多，2022年来已然成为岳麓区成交表现最佳的中高端板块。据CRIC统计，2023年谷山板块成交面积达到51.7万平方米，占岳麓区当年成交总量的22%，在2022年超过梅溪湖一期板块之后，连续第二年成为岳麓区成交规模最大的板块。

　　就谷山板块供求主要指标来看，不同于长沙全市成交规模较2021年下跌五成，谷山板块成交面积反而实现了八成左右的上涨，成交金额增幅更是接近翻番。但相比需求侧的优秀表现来看，谷山板块的供给侧表现更佳，在全市降供应去库存的背景之下，谷山板块的项目开发商仍然有底气“增供应、加库存”，对于该板块销售前景依旧乐观。2023年末谷山板块住宅存量规模达到26万平方米，较2021年末增加了66%，但是得 益于成交面积的上行，谷山板块的消化周期较2021年依旧下降了9%，在主打中高端项目的供给结构之下，消化周期不仅远低于高价盘扎堆的岳麓区，更低于长沙全市。

　　其一，100㎡以下产品“0供求”，主力产品面积段“更大”。长沙本就是以中大户型产品为主，作为中高端板块之一的谷山更是所有产品均在100平方米以上。各面积段交易结构方。