od体育官网房地产开发报建流程

　　随着房价的上涨，房地产行业一直是社会的热点行业，房地产行业也从原来的建筑业脱离出来，成为国家的支柱产业。房地产业是指通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业。

　　房地产行业是一个资源整合型行业，开发流程长、资金密集，精装住宅从拿地到交房一般开发周期为22～26个月，商业地产则更长，商业地产行业内以速度取胜的万达，从拿地到开业的开发周期为18个月以上，这已是行业的速度标杆，普通商业地产的开发商的开发周期为3～5年。

　　房地产行业另一个显著的特征是涉及行政主管部门多，基本上涉及了所有的行政主管部门，其中房地产开发的许多重要节点与里程碑都是以行政部门的审批文件为依据的。

　　1．签订土地出让合同绝大多数房地产集团公司出于风险分散的考虑，往往倾向于将多个项目分散在不同的项目公司运作，与母公司形成一道风险防火墙，以免一个项目的风险拖累其他项目。同时地方政府出于税收的考虑不支持分公司主体的开发企业，因而参与拍地的企业往往不是最后开发该地块的公司壳主体，签订土地出让合同的公司往往也不是开发该地块的公司壳主体，因而签订土地出让合同后，不能急于将土地权过户至拍地公司名下。笔者曾遇到一个案例，一个餐饮企业进军房地产行业，由于缺少经验，马上将土地权过户至餐饮企业名下，结果房地产项目公司成立后，无法将土地权过户至房地产项目公司名下，税务机关认为第二次过户属于销售行为，需要缴纳相关税金才准予过户。2．设立项目公司设立项目公司时有许多考量，分公司还是子公司、外资还是内资、投资总额与注册资本的比例、注册地的选择，还涉及利用地方政府之间的竞争关系进行税收优惠政策的谈判，这是公司战略层面的安排，对公司的发展与影响也是长远的。我曾经接触过有房地产公司取得直线％的税收返还优惠，在这种情况下，在公司设立阶段，该房地产公司已经完成了税收战略层面的安排。3．发改委立项发改委立项主要是考察项目的投资额及可行性，但是对于财税人员来说，立项批复中的投资总额是融资金额的重要依据。在现在的金融环境下，银行一般要求自有资金占投资总额的40％～50％，同时金额不超过投资总额的50％，因而立项批复中的投资总额就显得尤为重要，投资总额大，融资总额就大。一些房地产公司为了增加融资金额，减少开发自有资金，盲目放大申报投资总额，所以许多地方发改委为了防止房地产公司骗贷，对投资总额进行严格的审核。4．取得建设用地许可证建设用地许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据。用地许可证对于财税人员来说，最重要的作用在于，部分银行以土地使用证、建设用地许可证作为房地产项目可以进行前期评级、项目评估的条件，取得了土地使用证、建设用地许可证及总平面图即可以进行上报审批。5．建设工程规划许可证取得了建设工程规划许可证意味着项目施工图已获规划局认可，有了建设工程规划许可证，项目可以上审贷会审批，可以进行实质性的授信审批。伴随着规划许可证的审批，房地产公司可以取得项目方案审查意见书（或规划批准书），该文件会正式确定地上的建筑面积、车位数量、各种公建面积、各业态建筑面积、建筑层数、密度、绿地率等指标，至此项目的重要指标得以确定。6．建设工程施工许可证取得了建设工程施工许可证意味着项目的总包单位已经确定，项目主体可以动工。有了建设工程施工许可证银行可以提取，开发项目的建设资金可以通过银行进行解决。在取得建设工程施工许可证这个时点，股东垫付款项达到极大值。许多房地产项目前期资金断流就是发生在这个时间节点，由于银行不满足提取条件，股东垫支款项达到极值，办理施工许可证的那笔资金成为压死骆驼的最后一根稻草，项目公司无法取得建设工程施工许可证，只能通过资产重组或转让股权的方式来盘活项目或者黯然出局。7．预售许可证取得预售许可证是房地产公司资金由流出转向流入的转折点，取得预售许可证前这个时点，项目公司资金流出达到极大值。取得预售许可证，房地产项目已经度过了风险期。在江苏一些地区，取得预售许可证前必须完成前期物业服务公司的招投标工作。8．竣工验收备案（建筑临时和正式使用证）竣工验收取得竣工备案表或建筑物的临时（正式）使用证，表示该建筑物可以投入使用。在会计上，竣工验收取得竣工备案表或建筑物的临时（正式）使用证，是存货达到预计可使用状态的形式标准，自此后，利息等费用就停止资本化。在税收上，竣工验收取得竣工备案表或建筑物的临时（正式）使用证，国税发〔2009〕31号文以此作为区分产品是否完工的标志，并以此节点为分水岭将收入区分为销售未完工产品的收入与销售已完工产品的收入，具有非常重要的里程碑意义。9．交房交房是房地产公司将所开发的产成品交付给小业主的行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2003〕7号第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因而自交房后，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担，所有权相关的主要风险转移，从会计的角度，根据会计准则-收入准则，房地产公司可以在利润表上确认销售收入并结转销售成本，配比税金及附加。

　　1.1为了加强公司项目报批报建工作管理、规范报批报建工作流程、提高工作效率，特制订本指引手册。

　　3.3 “六证”指房地产开发过程中最主要的证件，同时也是开发企业完成整个开发周期所必须获取的证件，具体包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《竣工验收备案证》。

　　3.4 其他证件：《项目选址意见书》、《房屋拆迁许可证》、《建设工程规划核实合格证》、《房屋所有权证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等。

　　项目选址、规划方案、规划变更、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划竣工实测、竣工核实、竣工验收等

　　公司领导主导，土地外联部与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》，公司合同预算部协助负责针对合同范本、条款、地块范围、技术指标进行核对，避免产生争议条款。

　　项目选址是指建设工程的选址和布局符合城市规划要求，并获得城市规划行政主管部门核发的《建设项目选址意见书》。

　　开发项目立项即取得政府主管部门（市发改委或管委会经发局项目办）对项目的批准文件，同时列入本年度固定资产投资计划。

　　依照法律规定，新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件向房地产开发主管部门备案，申请办理房地产开发暂定资质。

　　《建设用地规划许可证》是建设单位经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

　　《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证、是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

　　《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、综合竣工验收、房屋产权登记等的法定要件。

　　《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

　　（6）前期物业服务合同、物业管理企业《营业执照》及资质等级证书、物业配套建筑产权归属等书面材料

　　竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。

　　初始登记是指土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。在房屋竣工以后90日内，由开发商向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。通过确权以后，开发商取得《房屋所有权证》（大产权证）。没有办理房屋产权初始登记，不能办理个人（业主）《房屋所有权证》。

　　新型墙体材料专项基金是国家为推广新型墙体材料发展而设立的具有专门用途的政府性基金，收入缴入国库，并纳入地方财政收入。

　　开发部应当在建筑工程主体工程竣工后，墙体作粉刷等隐蔽处理前，向墙体材料管理机构申请办理新型墙体材料专项基金结算手续，确定返退比例，继而申请墙改基金返还。

　　散装水泥专项基金是国家为支持散装水泥事业发展而设立的具有专门用途的政府性基金，并纳入地方财政收入。开发部应在竣工验收备案后及时申请返退专项基金。

　　开竣工及年度开发量保证金是政府部门为督促开发企业按合同约定如期开工、竣工，且确保年度开发进度而设立的保证金预缴制度。开发/前期部在工程节点能够满足政策规定的前提下，应及时办理相关保证金返还工作。

　　根据项目土地现状以及规划要求，项目公司可能涉及到预缴纳的保证金还有拆迁保证金、代建工程（道路、学校等）保证金等；同时因政府招商需要或城中村改造等因素,项目公司可能会享受到相关税收优惠或税务返还政策，如土地出让金、营业税及附加、土地增值税、所得税等相关税种的返还。上述业务因地方政府各部门不同而存在一定时事政策差异，具体办理流程，依各市各部门具体政策规定执行。